O projeto de Regulamento Municipal do Alojamento Local de Viana do Castelo entrou em discussão pública com críticas da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), que alerta para medidas que considera desproporcionais e para penalizações fiscais com impacto sobretudo nos pequenos proprietários. O período de consulta decorre até 14 de janeiro de 2026.
Apesar de ainda não ter submetido contributos formais, a ALEP confirma que irá participar na discussão pública e explica que a demora se ficou a dever “à falta de clareza inicial sobre os mecanismos de participação”, uma dificuldade que diz ser “partilhada por vários operadores locais”.
De acordo com a Câmara Municipal de Viana do Castelo, os contributos podem ser enviados até ao final do prazo para o endereço eletrónico sam@cm-viana-castelo.pt, devendo ser acompanhados da identificação do participante (nome, NIF e morada).
O projeto de regulamento foi aprovado em reunião de Câmara a 11 de novembro de 2025 e colocado em discussão pública por 30 dias através do Aviso n.º 29396/2025/2, publicado em Diário da República. O documento baseia-se no Regime Jurídico do Alojamento Local, revisto em 2024, e recorre a dados dos Censos de 2021 e do Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local do Turismo de Portugal.
O regulamento propõe a criação de uma Zona de Pressão Urbanística (ZPU), subdividida em áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável.
Na área de contenção, que abrange o centro histórico e zonas adjacentes das freguesias de Monserrate e da União das Freguesias de Santa Maria Maior, Monserrate e Meadela, ficam proibidos novos registos de alojamento local em todas as modalidades, admitindo-se apenas exceções residuais, como a modalidade “quartos”.
Nas áreas classificadas como de crescimento sustentável, que abrangem outras freguesias do concelho, os novos registos podem ser autorizados, mas ficam sujeitos a limites quantitativos, monitorização periódica e à exclusão da modalidade “apartamento”.
Segundo a autarquia, estas medidas visam “preconizar o equilíbrio entre a atividade turística e a componente habitacional”, num concelho onde o alojamento local representa cerca de 75% da capacidade turística instalada, com 484 registos e 1.627 camas.
Num documento técnico, a ALEP apresenta dados que, no seu entendimento, colocam em causa a fundamentação das restrições propostas.
De acordo com esses dados, Viana do Castelo tem 49.171 alojamentos, dos quais 32.990 são residências habituais, 11.061 segundas habitações e 5.120 casas vagas. Ou seja, cerca de 33% do parque habitacional do concelho (16.181 casas) não é utilizado para habitação permanente.
Existem atualmente cerca de 500 registos de alojamento local no concelho, o que representa aproximadamente 1% do total de alojamentos e cerca de 3% do stock não afeto a residência habitual. Estes valores colocam Viana do Castelo na 86.ª posição do ranking nacional de pressão do alojamento local.
Na União das Freguesias de Viana do Castelo existem 14.002 alojamentos, dos quais 3.551 não são usados para habitação permanente. Nesta área registam-se 189 alojamentos locais, o que corresponde a menos de 5% dessas casas, posicionando a freguesia na 352.ª posição a nível nacional.
Segundo a ALEP, até ao momento apenas foram criadas áreas de contenção em 13 freguesias do topo do ranking nacional, com rácios de pressão significativamente superiores aos verificados em Viana do Castelo.
Para Eduardo Miranda, presidente da ALEP, o regulamento reflete “uma visão desatualizada” e “excessivamente inspirada” no antigo pacote legislativo do programa Mais Habitação, entretanto revisto em 2024. “Encontrámos um regulamento muito desproporcional, com medidas altamente restritivas que fazem sentido em contextos de pressão extrema, como algumas freguesias de Lisboa ou do Porto, mas que não se justificam em Viana do Castelo”, afirma.
Segundo o responsável, os indicadores usados para justificar a criação da área de contenção não demonstram uma relação causal entre o alojamento local e dificuldades no acesso à habitação. “O centro histórico de Viana está muito longe dos níveis de pressão que justificam o grau máximo de contenção. Há freguesias no país com dezenas de vezes mais alojamentos locais por número de fogos habitacionais”, sublinha.
A associação sustenta estas críticas com dados baseados nos Censos de 2021, que indicam a existência de cerca de 49 mil alojamentos familiares clássicos no concelho. Destes, aproximadamente um terço não é utilizado como habitação permanente, incluindo segundas habitações e casas vagas. Segundo a ALEP, os cerca de 500 registos de alojamento local existentes representam cerca de 1% do total de habitações e cerca de 3% desse stock não afeto a residência habitual. “A grande maioria destas casas nunca esteve no mercado de arrendamento permanente e dificilmente estará”, refere Eduardo Miranda, acrescentando que Viana do Castelo surge numa posição intermédia no ranking nacional de pressão do alojamento local, longe dos municípios e freguesias onde foram criadas áreas de contenção ao abrigo da lei.
Eduardo Miranda alerta ainda para o impacto fiscal associado à classificação de áreas de contenção. “A contenção não é apenas uma proibição de novos registos. Implica também penalizações fiscais imediatas para os operadores existentes, muitos deles pequenos proprietários que investiram as poupanças de uma vida na reabilitação de imóveis”, explica.
Outro ponto criticado é a exclusão da modalidade “apartamento” nas áreas de crescimento sustentável. “A lei permite a imposição de requisitos adicionais, mas não proibições nem discriminações entre modalidades. Proibir apartamentos em zonas com milhares de casas e apenas algumas dezenas de registos de AL não é crescimento sustentável, é uma proibição sem base objetiva”, afirma.
Já o vice-presidente da ALEP e coordenador da delegação Porto e Norte, Nuno Trigo, sublinha que o regulamento penaliza sobretudo os pequenos operadores locais. “Estamos a falar maioritariamente de proprietários individuais, não de grandes cadeias. Muitas pessoas estão a reabilitar imóveis sem perceber que poderão não conseguir registar o alojamento local ou enfrentar penalizações fiscais significativas”, refere.
Nuno Trigo destaca ainda o impacto potencial na estratégia regional de turismo. “Uma das grandes apostas do Turismo do Porto e Norte é a dispersão dos visitantes para outras cidades, como Viana do Castelo, Braga ou Guimarães. Se criarmos um ‘colete de forças’ em Viana, enquanto municípios vizinhos mantêm regimes mais flexíveis, a cidade arrisca ficar fora do roteiro turístico”, alerta. “Viana terá um regulamento mais restritivo do que o Porto, que tem mais de 10 mil registos de alojamento local, o que levanta questões de coerência e proporcionalidade”, acrescenta.
O Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL), revisto em 2024, permite aos municípios aprovar regulamentos próprios, mas condiciona essa autonomia ao cumprimento de princípios essenciais: a necessidade de fundamentar decisões em dados objetivos, demonstrar a causalidade entre o Alojamento Local e a pressão habitacional e garantir a proporcionalidade das medidas adotadas.
Estes princípios estão alinhados com a Diretiva Europeia dos Serviços (2006/123/CE), que estabelece que quaisquer restrições à atividade económica devem ser justificadas por interesse público imperioso, proporcionais ao objetivo perseguido e não discriminatórias entre operadores ou modalidades. “A autonomia municipal existe, mas não é ilimitada. A lei não permite inventar proibições ou discriminar modalidades sem justificativa objetiva”, sublinha Eduardo Miranda.
Na altura da aprovação, a Câmara Municipal de Viana do Castelo afirmou que o regulamento se baseava em dados oficiais dos Censos de 2021 e nos registos do Turismo de Portugal, prevendo mecanismos de monitorização e revisão periódica. Até agora, não foram registadas respostas formais às críticas levantadas pelo setor.
O projeto encontra-se em discussão pública até dia 14 de janeiro. A ALEP admite ainda apresentar contributos formais durante o período de discussão pública e manifesta disponibilidade para reunir com a Câmara Municipal e com os operadores locais. “A nossa prioridade é soluções equilibradas e juridicamente sólidas. Só se forem mantidas medidas desproporcionais é que outras vias poderão ser ponderadas”, conclui Eduardo Miranda.
O Notícias de Viana contactou a autarquia a pedir uma reação às críticas e, até ao momento, não obteve resposta.
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