A Câmara de Viana do Castelo rejeita que o novo Regulamento Municipal do Alojamento Local seja desproporcional ou juridicamente frágil, contrariando as críticas da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP). A autarquia sustenta que as restrições propostas resultam de um crescimento acelerado da atividade no centro histórico e da fragilidade da base residencial, mas o setor continua a contestar a leitura dos dados.
A resposta foi enviada ao Notícias de Viana, depois de a ALEP ter acusado o município de aplicar um modelo de contenção excessivo para a realidade local e mais restritivo do que o existente no Porto.
Segundo a Câmara Municipal de Viana do Castelo, o regulamento incide apenas sobre a Zona de Pressão Urbanística (ZPU), que abrange as freguesias da Areosa, Monserrate, Santa Maria Maior e Meadela, prevendo uma Área de Contenção limitada ao perímetro do Plano de Pormenor do Centro Histórico (PPCH).
A autarquia fundamenta a necessidade das medidas com dados do Registo Nacional de Alojamento Local do Turismo de Portugal. Em 2019, existiam 257 apartamentos ou moradias registadas como alojamento local no concelho. Em 2024, esse número subiu para 446, um aumento de 74%.
Dentro da ZPU concentram-se 166 desses registos, cerca de 37% do total. A Câmara classifica este crescimento como “exponencial e descoordenado” e recorda que foi este cenário que levou à suspensão de novos registos de alojamento local na modalidade “apartamento”, aprovada pela Assembleia Municipal em dezembro de 2024.
Dados atualizados a 29 de dezembro de 2025 indicam a existência de 303 alojamentos na ZPU, dos quais 219 se localizam na área do PPCH. Segundo o município, cerca de 85% dos registos de alojamento local da ZPU concentram-se nessa área, coincidindo com a Área de Contenção proposta.
Para a autarquia, este nível de concentração justifica a aplicação do grau máximo de restrição permitido pela lei. A ALEP discorda, argumentando que o crescimento percentual não reflete, por si só, uma pressão estrutural sobre o mercado habitacional, sobretudo num concelho com cerca de 49 mil alojamentos.
Um dos principais pontos de discórdia é a comparação com o Porto. A Câmara rejeita essa analogia, considerando que ignora a escala urbana e demográfica dos dois centros históricos.
De acordo com os Censos de 2021, residiam no centro histórico de Viana do Castelo cerca de 3.988 pessoas, um valor que representa cerca de 28% da população residente na área de contenção do Porto. Mesmo com os novos alojamentos concluídos após os Censos, o município estima um potencial máximo de 4.343 residentes.
Na leitura da autarquia, este número reduzido de residentes torna o centro histórico particularmente vulnerável à pressão turística, agravada pela forte sazonalidade da procura, ao contrário do que sucede no Porto, onde o fluxo de visitantes é mais constante ao longo do ano.
A Câmara acrescenta que, se fosse aplicado em Viana do Castelo um rácio idêntico ao do Porto, cerca de 15% de alojamentos afetos ao alojamento local, isso permitiria a entrada de mais 296 unidades de AL no centro histórico. Segundo o município, esse cenário poderia impedir o crescimento potencial de cerca de 444 residentes permanentes, pressionando ainda mais os preços da habitação.
O setor, porém, sustenta que a lei não estabelece diferentes graus de contenção com base na escala urbana, mas exige critérios objetivos e proporcionais, defendendo que os rácios de alojamento local em Viana do Castelo permanecem baixos quando comparados com os territórios onde já existem áreas de contenção.
Na resposta enviada ao jornal, a Câmara defende que o regulamento cumpre o Regime Jurídico do Alojamento Local, revisto em 2024, e está sustentado em dados oficiais dos Censos e do Turismo de Portugal. O objetivo, sublinha, é proteger a função habitacional do centro histórico e preservar as dinâmicas urbanas permanentes.
A Associação do Alojamento Local em Portugal tem, por sua vez, defendido que os níveis de alojamento local no concelho estão longe dos contextos de pressão extrema observados em cidades como Lisboa ou Porto e alerta para o impacto fiscal e económico das áreas de contenção sobre pequenos proprietários.
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