Comprar casa em Viana continua a ser um objetivo de famílias e investidores, atraídos pela qualidade de vida da região e pela valorização do mercado imobiliário. Mas o entusiasmo não substitui a cautela. O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o momento decisivo: define preço, sinal, prazos, condições de financiamento e penalizações. Um erro nesta fase pode custar milhares de euros e até inviabilizar a escritura.
O erro mais comum é assinar à pressa, confiando que “depois se resolve”. Nem sempre se resolve. Um CPCV sem cláusula de aprovação de crédito pode deixar o comprador preso ao negócio, mesmo sem financiamento. Um prazo irrealista para a escritura gera incumprimento automático. Uma cláusula de sinal “arras penitenciais” mal redigida pode levar à perda imediata do valor entregue. Estes erros são frequentes e alimentam dezenas de litígios imobiliários em tribunal. A análise prévia por um advogado imobiliário é o primeiro passo para reduzir riscos.
Do ponto de vista técnico, há verificações obrigatórias que muitos ignoram: registos predial e matricial atualizados, inexistência de ónus ou hipotecas, conformidade urbanística, uso autorizado, áreas corretas, certificação energética e isenções fiscais aplicáveis. Em prédios novos, podem faltar licenças de utilização; em terrenos rústicos, surgem servidões inesperadas; em frações antigas, há discrepâncias entre plantas e realidade. A falta de cuidado pode levar o comprador a investir num imóvel que não pode ser legalmente habitado ou vendido. Nestes casos, um contrato robusto deve incluir cláusulas de regularização documental. Quando estas falham, a solução passa muitas vezes por recorrer ao apoio de um advogado de compra e venda de imóveis.
Negociar cláusulas não é capricho: é salvaguarda. O CPCV deve incluir condições suspensivas claras, como a aprovação do crédito bancário; prazos realistas para obtenção de documentos; penalizações simétricas para vendedor e comprador; e até mecanismos de retenção de parte do preço para garantir a correção de defeitos. Também pode prever inspeções técnicas independentes e calendarizar levantamentos de ónus. São salvaguardas que dão segurança às partes.
Outro risco é confiar em minutas “standard” distribuídas por agências. Embora práticas, raramente cobrem situações específicas: usufrutos ainda registados, partilhas hereditárias em curso, obras ilegais, contratos de arrendamento ativos ou hipotecas não canceladas. Cada imóvel tem a sua história. Um contrato-promessa bem redigido deve refletir essa singularidade, sob pena de abrir caminho a anos de litígio.
A jurisprudência mostra o peso destas falhas. Em 2021, o Tribunal da Relação de Guimarães deu razão a um comprador que exigiu a devolução do sinal porque o vendedor não regularizou um ónus em tempo. Noutro caso, um CPCV sem prazo de escritura permitiu que o vendedor desistisse do negócio sem penalização. Em ambos, bastava uma cláusula clara para evitar anos de processo.
No Alto Minho, onde a procura é elevada e os negócios fecham rápido, a pressa é inimiga da propriedade. Um CPCV sólido poupa dinheiro e disputas judiciais. Comprar bem é, antes de mais, assinar bem. E isso só acontece quando entusiasmo e prudência andam de mãos dadas.
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