Condomínio parado: sinais de que já não se trata de um atraso pontual

Em muitos prédios, a sensação instala-se de forma gradual. A assembleia que não se realiza, as contas que não são apresentadas, a obra que ficou “para o próximo ano”. Durante algum tempo, tudo parece apenas um atraso burocrático. Mas quando a repetição se torna regra, o problema deixa de ser pontual e passa a revelar uma falha estrutural na gestão do condomínio.

A administração das partes comuns não é facultativa. A lei estabelece que o condomínio deve funcionar através de dois órgãos: a assembleia de condóminos, que decide, e o administrador, que executa. Um delibera, o outro concretiza. Quando um destes elementos falha (ou ambos), a estrutura legal da propriedade horizontal fica comprometida.

Um dos sinais mais evidentes de paralisia é a ausência de assembleia anual. Essa reunião não é meramente formal: serve para apreciar as contas do ano anterior e aprovar o orçamento do ano em curso. Se o tempo passa sem prestação de contas ou sem orçamento aprovado, o condomínio está, na prática, a gerir despesas sem validação atualizada dos proprietários. Mais do que desorganização, trata-se de incumprimento de um dever básico de gestão.

Também o papel do administrador é frequentemente subestimado. A sua função não se limita a pagar faturas. Compete-lhe assegurar a conservação das partes comuns, cobrar quotas, executar as deliberações tomadas e prestar contas aos condóminos. Quando se limita a uma gestão mínima, ignorando pedidos de reparação ou adiando decisões já aprovadas, instala-se uma gestão aparente: existe formalmente, mas não produz resultados.

Há uma diferença clara entre existir no papel e funcionar na prática. Um condomínio pode ter número de contribuinte, conta bancária e um administrador nomeado em ata antiga, mas se não há respostas, planeamento ou execução, a estrutura está vazia. A omissão prolongada não é neutra: pode gerar responsabilidade pelos danos causados por falta de conservação, afetar a segurança do edifício e criar conflitos internos.

A lei prevê mecanismos para reagir à inércia, incluindo a possibilidade de um condómino realizar reparações urgentes quando a administração não atua. No entanto, chegar a esse ponto é sinal de descoordenação e risco acrescido de litígios. Além disso, a ausência de fundo de reserva e de planeamento financeiro torna qualquer intervenção mais difícil e mais onerosa.

Quando o condomínio não reúne, não decide e não executa, não está apenas “atrasado”. Está a falhar na sua função essencial de proteger e conservar o património comum. E essa falha, cedo ou tarde, reflete-se na segurança, no valor das frações e na tranquilidade de quem ali vive.

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